1. Gestione Amministrativa

Comprende tutte le attività di direzione, coordinamento e rappresentanza del condominio:

Rappresentanza legale del condominio nei confronti di terzi e in giudizio.

Esecuzione delle delibere assembleari nel rispetto delle normative vigenti.

Convocazione e verbalizzazione delle assemblee condominiali, ordinarie e straordinarie.

Custodia e aggiornamento del registro anagrafe condominiale, contenente i dati dei proprietari, dei conduttori e delle unità immobiliari.

Tenuta dei registri obbligatori: registro verbali assemblee, registro nomina e revoca amministratore, registro contabilità.

Predisposizione e conservazione della documentazione condominiale, anche in formato digitale e accessibile online.

 

2. Gestione Contabile e Revisione

Il servizio contabile assicura la piena trasparenza economica e la corretta ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali:

Predisposizione del bilancio consuntivo e preventivo annuale, corredato da documenti giustificativi.

Riparto analitico delle spese secondo criteri legali e regolamentari.

Tenuta del conto corrente condominiale dedicato e separato.

Gestione dei versamenti dei condomini e monitoraggio delle morosità.

Emissione rate e solleciti automatici in conformità all’art. 1129 c.c.

Controllo e revisione periodica della contabilità condominiale, con eventuale relazione di revisione a norma UNI 11777:2020.

 

3. Gestione Tecnica e Manutentiva

Finalizzata alla sicurezza, efficienza e valorizzazione degli immobili:

Programmazione della manutenzione ordinaria e straordinaria, con piano annuale degli interventi.

Gestione dei fornitori e imprese appaltatrici, dalla richiesta preventivi alla verifica esecuzione lavori.

Verifica delle certificazioni tecniche obbligatorie (ascensori, impianti, caldaie, antincendio, ecc.).

Gestione delle emergenze e interventi urgenti (perdite idriche, blackout, infiltrazioni, ecc.).

Controllo della conformità ai requisiti di sicurezza (D.Lgs. 81/2008) e norme edilizie.

Consulenza per l’efficientamento energetico e per l’accesso a bonus fiscali e detrazioni.

 

4. Gestione Fiscale e Amministrativa

Adempimenti fiscali del condominio (Mod. 770, Certificazioni Uniche, ritenute d’acconto).

Gestione dei contratti di appalto e fornitura, con verifica della regolarità contributiva (DURC).

Gestione dei rapporti assicurativi e denuncia sinistri.

Consulenza su bonus edilizi, pratiche ENEA e Superbonus, con supporto tecnico-amministrativo.

 

5. Digitalizzazione e Comunicazione

Per una gestione moderna, trasparente e accessibile:

Portale online dedicato ai condomini (es. www.miocondominio.eu) per la consultazione di bilanci, fatture, comunicazioni e documenti.

Comunicazioni digitali personalizzate via e-mail, PEC o canali WhatsApp informativi.

Firma digitale dei documenti e conservazione a norma di privacy (GDPR – Reg. UE 2016/679).

Tracciabilità di tutte le operazioni contabili e amministrative.

 

Servizi Accessori e Personalizzati

Oltre alla gestione ordinaria, sono disponibili servizi di supporto evoluto:

Consulenze condominiali personalizzate, anche online, per proprietari e inquilini.

Assistenza per la redazione o revisione del regolamento condominiale.

Elaborazione e aggiornamento delle tabelle millesimali.

Gestione morosità e contenziosi legali, con collaborazione di studi legali specializzati.

Servizi di revisione contabile indipendente per condomini o gruppi di condomini.

Servizi di amministrazione giudiziaria condominiale, su nomina del Tribunale.

 

7. Obiettivi del Servizio

Garantire trasparenza, efficienza e fiducia nella gestione condominiale.

Offrire un servizio completo, digitale e personalizzato.

Ridurre i costi di gestione tramite una razionalizzazione delle spese comuni.

Assicurare la conformità normativa e fiscale del condominio.

Migliorare la qualità della vita condominiale attraverso comunicazione chiara e presenza costante.

 

 

La revisione contabile condominiale è un’attività professionale autonoma e indipendente, finalizzata a verificare la correttezza, la trasparenza e la regolarità della gestione amministrativa e finanziaria di un condominio.
Si tratta di un servizio altamente qualificato, disciplinato dalle Norme UNI 11777:2020, che definiscono i requisiti e le competenze del revisore condominiale, figura distinta dall’amministratore, con funzioni di controllo, verifica e consulenza tecnica.

 

1. Finalità del Servizio

La revisione contabile ha lo scopo di:

Verificare la correttezza formale e sostanziale della contabilità condominiale.

Accertare la trasparenza della gestione e la conformità alle delibere assembleari.

Fornire ai condomini una relazione oggettiva e indipendente sullo stato economico e finanziario.

Prevenire conflitti e contenziosi, favorendo la fiducia tra amministratore e proprietari.

 

2. Attività Principali del Servizio

Il servizio di revisione contabile condominiale comprende un insieme di controlli e analisi approfondite, articolate in diverse fasi operative:

A. Analisi Documentale

Esame del bilancio consuntivo e preventivo del condominio.

Verifica della coerenza dei dati contabili rispetto ai documenti giustificativi (fatture, ricevute, contratti).

Analisi dei registri contabili obbligatori (art. 1130-bis c.c.):

Registro di contabilità

Registro verbali assemblee

Registro anagrafe condominiale

Registro nomina e revoca amministratore

Controllo del conto corrente condominiale dedicato, con riconciliazione bancaria completa.

B. Verifica della Gestione Economica e Finanziaria

Controllo delle entrate e uscite e della loro corretta imputazione ai condomini.

Analisi dei fondi di riserva e delle movimentazioni straordinarie.

Verifica del rispetto delle tabelle millesimali nella ripartizione delle spese.

Esame delle morosità e dei relativi piani di recupero.

Analisi dei debiti verso fornitori e dello stato dei pagamenti.

C. Controllo della Gestione Amministrativa

Verifica della conformità alle delibere assembleari.

Controllo della correttezza contrattuale con fornitori e imprese.

Esame dei documenti fiscali (Mod. 770, CU, F24, ritenute d’acconto).

Valutazione del rispetto delle normative in materia di privacy, sicurezza e trasparenza.

3. Tipologie di Revisione

Il servizio può essere richiesto in diverse forme, in base alle esigenze del condominio:

A. Revisione Ordinaria Annuale

Controllo generale del bilancio e della gestione economica-finanziaria dell’anno.

Relazione finale da presentare all’assemblea condominiale.

B. Revisione Straordinaria

Revisione su richiesta dei condomini (art. 1130-bis c.c.) o dell’autorità giudiziaria.

Verifica mirata in caso di sospetta irregolarità, cambio amministratore o contenzioso interno.

C. Revisione Preliminare a Nomina Giudiziaria

Analisi contabile e relazionale per supportare la nomina di un amministratore giudiziario o la ricostruzione della contabilità pregressa.

D. Revisione di Supporto all’Amministratore

Servizio consulenziale rivolto all’amministratore stesso per ottimizzare la gestione contabile, migliorare la trasparenza e prevenire contestazioni.

 

4. Metodologia di Lavoro

Il processo di revisione segue un protocollo tecnico basato su criteri di indipendenza, trasparenza e tracciabilità:

Acquisizione e verifica della documentazione contabile.

Analisi incrociata dei movimenti bancari e delle registrazioni contabili.

Controllo di coerenza e completezza dei dati.

Individuazione di eventuali anomalie o criticità.

Redazione della Relazione di Revisione Contabile, con evidenza di risultati, osservazioni e raccomandazioni.

 

5. Output e Documentazione Finale

Al termine della revisione, viene rilasciata:

Relazione di Revisione Contabile completa e firmata.

Prospetti di sintesi economico-finanziaria e schede di dettaglio.

Indicazioni operative per migliorare la gestione e la trasparenza contabile.

Documentazione digitale conservata in archivio conforme al GDPR.

6. Vantaggi per il Condominio

Maggiore fiducia e trasparenza nei rapporti tra amministratore e condomini.

Riduzione del rischio di errori contabili o gestionali.

Chiarezza nella ripartizione delle spese.

Tutela legale in caso di contestazioni o controversie.

Allineamento alle migliori prassi previste dalle norme UNI 11777:2020.

 

7. Servizi Accessori e Integrativi

Oltre alla revisione contabile, sono offerti servizi complementari:

Analisi di bilanci storici e ricostruzioni contabili pregresse.

Assistenza tecnica in cause civili o perizie contabili.

Consulenza per la revisione delle tabelle millesimali.

Supporto alla transizione digitale e alla contabilità online.

Formazione di base per condomini e consiglieri sulla lettura del bilancio.

 

 

8. Obiettivi del Servizio

Garantire verità contabile, imparzialità e rigore metodologico.

Assicurare una gestione corretta, tracciabile e verificabile.

Fornire strumenti per una governance condominiale moderna e trasparente.

Rafforzare la fiducia tra i condomini e gli organi di gestione.

 

 

 

Premessa

L’Amministrazione Giudiziaria Condominiale è un incarico di natura fiduciaria conferito dal Tribunale, ai sensi dell’art. 1105 c.c. e dell’art. 1129 c.c., in tutti i casi in cui la gestione ordinaria del condominio risulti impossibile o compromessa per conflitti interni, inadempienze o situazioni di irregolarità.
Il Tribunale nomina un Amministratore Giudiziario, figura imparziale e indipendente, con il compito di ripristinare la regolarità amministrativa, contabile e gestionale del condominio.

L’Amministratore Giudiziario agisce sotto la vigilanza del Giudice Delegato, relazionando periodicamente sullo stato della gestione e adottando ogni misura necessaria alla tutela degli interessi comuni e dei singoli condomini.

 

1. Finalità del Servizio

L’obiettivo principale del servizio è quello di:

Ricostruire l’ordine amministrativo e contabile del condominio.

Garantire la tutela dei beni comuni e dei diritti individuali.

Ripristinare la normale operatività condominiale, favorendo la successiva elezione di un amministratore ordinario.

Prevenire o risolvere contenziosi, assicurando imparzialità e trasparenza

 

 

2. Ambiti di Intervento

L’amministrazione giudiziaria può essere disposta in diverse situazioni, tra cui:

Mancata nomina o revoca dell’amministratore ordinario.

Conflittualità insanabili tra i condomini che paralizzano la gestione.

Irregolarità contabili o gestionali gravi e documentate.

Gestione opaca dei fondi comuni o assenza di rendicontazione.

Emergenze manutentive o di sicurezza che richiedono un intervento urgente.

Contenziosi multipli tra condominio, fornitori e condomini.

Richieste di tutela da parte del Tribunale o dei condomini ai sensi dell’art. 1105 c.c.

 

3. Attività del Servizio

L’amministratore giudiziario svolge una serie di attività specifiche, nel rispetto dei provvedimenti del giudice e delle normative vigenti.

Attività Preliminari

Presa in consegna della documentazione condominiale (bilanci, contratti, registri, chiavi, password).

Redazione della Relazione Iniziale con analisi dello stato del condominio, situazione contabile, morosità, contenziosi e criticità rilevate.

Comunicazione formale a tutti i condomini e ai fornitori dell’avvenuta nomina giudiziaria.

Gestione Amministrativa e Contabile

Gestione del conto corrente condominiale a firma esclusiva.

Predisposizione e approvazione del bilancio giudiziario.

Verifica delle spese pregresse e delle passività.

Riscossione dei contributi condominiali e recupero delle morosità tramite procedure legali.

Ripartizione analitica delle spese e aggiornamento delle tabelle millesimali.

Tenuta dei registri obbligatori e degli archivi digitali conformi al GDPR.

Gestione Tecnica e Operativa

Verifica delle condizioni di sicurezza degli impianti e delle parti comuni.

Gestione delle manutenzioni urgenti e programmate.

Indizione di gare e selezione trasparente dei fornitori.

Stipula o rinnovo dei contratti di fornitura.

Supervisione tecnica di lavori straordinari o opere cofinanziate (bonus edilizi).

Gestione Legale e Istituzionale

Rappresentanza legale del condominio in giudizio.

Gestione e definizione di contenziosi pendenti.

Collaborazione con il Giudice Delegato, i legali, i CTU e i professionisti nominati.

Deposito periodico delle relazioni di aggiornamento e del rendiconto giudiziario.

 

4. Fasi del Procedimento

Nomina Giudiziaria da parte del Tribunale competente.

Assunzione dell’incarico e analisi iniziale della situazione amministrativa e contabile.

Gestione ordinaria e straordinaria del condominio per il periodo stabilito.

Relazione intermedia al Giudice, con aggiornamenti su attività, spese e criticità.

Rendiconto finale della gestione e, se possibile, riconsegna del condominio ai condomini con indicazioni per la futura amministrazione ordinaria.

 

5. Output e Documentazione

Al termine o durante la gestione vengono prodotti:

Relazione Iniziale dell’Amministratore Giudiziario.

Rendiconto Contabile Giudiziario Analitico.

Relazioni Intermedie periodiche al Tribunale.

Report tecnico-amministrativi con proposte di miglioramento.

Dossier digitale completo di tutti i documenti gestionali.

 

6. Vantaggi per il Condominio e per il Tribunale

Ripristino della legalità e della regolarità amministrativa.

Garanzia di imparzialità e indipendenza decisionale.

Tutela del patrimonio comune e prevenzione di abusi o irregolarità.

Trasparenza nella gestione delle risorse economiche.

Supporto tecnico e giuridico continuo al Giudice Delegato.

 

7. Servizi Complementari

Oltre alla gestione giudiziaria vera e propria, il servizio può includere:

Ricostruzione contabile pregressa con relazione tecnico-finanziaria.

Revisione straordinaria della gestione precedente.

Gestione transitoria post-giudiziaria, fino alla nomina di un amministratore ordinario.

Mediazione tra condomini e consulenza legale preventiva.

Gestione di patrimoni condominiali in comunione ereditaria o in divisione.

 

8. Obiettivi del Servizio

Garantire ordine, legalità e trasparenza nella gestione condominiale.

Offrire al Tribunale un supporto tecnico-contabile qualificato e verificabile.

Assicurare ai condomini una amministrazione neutrale e competente.

Favorire la transizione verso una gestione ordinaria stabile e collaborativa.

 

 

Progettiamo interventi risolutivi su misura migliorando la convivenza.

Affrontiamo conflitti condominiali con mediazione per soluzioni condivise.

Trasformiamo i problemi in opportunità di crescita per la comunità.